物业费收缴率低+长期亏损是主因。物业和业主如何共生共赢，看看这些招儿。

长沙新富城小区物业公司正在对小区前门进行整改和修缮。

今年以来，在物业费的降价潮之后，一些物业公司开始宣布撤场。据三湘都市报记者了解，近期，已有包括龙湖物业、中海物业等在内的超10家物业公司宣布主动离场部分小区，原因涉及成本开支增加、物业费收缴率低等。在长沙，也出现了同样的现象。

这一市场变化背后，隐藏着怎样的原因？又将对行业产生何种影响？

现象：超10家物业宣布主动撤场

近日，重庆加州物业服务有限公司发布公告，宣布将于8月31日退出中渝春华秋实小区二期的物业服务。该物业公司称，退出因为是小区业主长期拖欠物业费，致使物业管理已无法维持正常运营和服务开支。

6月25日，中海物业向鄂州双创之星小区发出撤场公告信。自2023年3月以来，该小区因入住率低，累计欠缴物业费达59.59万元，企业已无力持续垫资运营。

6月初，金碧物业向湖南岳阳湘阴六建溪上桃花源小区业主发出撤场公告信，表示由于持续投入人力、物力等资源，成本开支不断增加，但部分业主以延期交付、房屋质量问题等原因，不及时支付物业费，导致连年亏损，无法维持正常运营，“迫于无奈”选择于7月30日正式退出项目，结束服务。

据不完全统计，近期已有龙湖物业、金科服务、中海物业等超10家物业企业发布主动撤场公告，撤场原因除物业费收缴率低、长期亏损外，还包括开发商历史遗留问题难以解决、与业主就物业费标准协商未果以及与业主或业委会矛盾激化等。

7月29日，三湘都市报记者走访发现，类似情况也开始在长沙出现。“我是长沙融创会展上东区项目的业主，近期接到小区物业通知，物业将于下月底撤场。我们小区目前还未竣备，所以没有支付前期物业公司服务费用，导致物业运营陷入困境，面临撤场风险，这该怎么办？”长沙一市民在问政平台上留言表示。

对此，长沙县委办公室回复称，成都环球世纪物业服务有限公司长沙分公司因长期亏损面临运营压力撤场。该县相关部门已召开专题会议，目前，已有四家意向物业公司正在提交详细方案，后续将依法依规推进选聘流程，业主代表可全程参与监督。

探因：退场是因为盈利空间的萎缩

物业企业的大撤退，或许与物业费下降、物业、业主、业委会矛盾激化有关。

据中指研究院监测的数据显示，2024年以来，物业费降费项目主要集中在重庆、武汉、银川、成都、南昌、徐州等二线及三线城市，尤其在去年发布物业费限价政策的城市更为明显，整体降幅区间为10%—40%。

“物业退场现象的出现，主要是因为盈利空间的萎缩。”长沙新富城小区物业负责人刘佩指出，目前行业整体物业费的缴费率低、欠款累积导致项目无法正常运营，这在入住率低的小区表现得尤为突出。入住率低的新建小区，固定的运营成本（如安保、保洁等人员工资、公共区域水电费等）难以被有限的物业费收入覆盖，长期亏损最终导致退场。

刘佩表示，近年来，一些小区的管理矛盾也在不断激化，物业与业主缺乏有效沟通，服务未达预期，或者因权利尊重不足引发冲突，最终导致企业不得不离场。物业与业主沟通失效，如不公开收支明细、拖延处理业主诉求等，会导致信任缺失。

刘佩也为记者举了个例子：“比如像我们这种老旧小区，虽然物业费收缴率能达到90%，业主也比较配合。但20多年来物业费一直是1.2元/月/平方米，而且因为大部分业主已经购买了停车费，小区并没有停车费、广告费等收益，每月收上来的物业费基本只能勉强覆盖员工工资。”

破局：应从“规模优先”向“质量优先”转型

面对困局，物业行业也正在探索新的生存路径。

去年年底，万科物业发布“弹性定价”模式以及详细的508项服务清单，每点开一个服务清单，都可以清晰地了解到该项服务的质量要求、验收标准、服务频次等。在清晰了解这些服务内容和标准后，业主就可以像“点菜”一样按需选择。

而在长沙的湘熙水郡小区，物业通过“共治模式”，成功让业主从“旁观者”变成“参与者”：选聘业主作为物业监督员，参与小区治理；由物业红色管家定期收集业主意见，畅通沟通渠道；搭建小区议事长廊，近距离倾听民声。这种变化带来了明显的效果，湘熙水郡物业费收缴率超95.47%，第三方评价满意度达93分。

政策层面也在寻求平衡，长沙市物业行业协会联合法院建立“物业纠纷调解机制”，2024年已成功调解87起降费引发的服务争议。这种“柔性调解+标准公示”的模式，既避免了矛盾激化，又为物业费调整提供了参照尺度。

“破解目前的行业困境，企业需要以‘可持续服务’为核心，从降本与增效双向发力：一方面通过智能化手段优化管理流程，降低人力成本；另一方面拓展增值服务，如社区养老、家政等，拓宽收入来源。同时，加强与业主的沟通，建立合理的服务预期，形成良性互动。对于业主而言，如何在费用与服务间找到平衡点，对于政府部门，如何完善监管框架也较为重要—这三重命题的解答，将决定未来社区治理的新形态。唯有建立透明的成本核算机制、畅通的协商渠道，才能实现业主与物业的共生共赢。”

此外，在中物智库发布的研报看来，头部物企主动退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，实则是从“规模优先”转向“质量优先”的必然调整，用区域深耕替代广种薄收，而头部企业退场留出的空白，则为中小物企创造了增长空间。